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房地产股票 — 盈利质量与护城河分析
6 家公司 · 同业对比
REIT看GAAP盈利没意义。用FFO（运营资金）与AFFO（调整后FFO）替代，以同店NOI增长作为底层质量指标。主导护城河是土地地位经济（林地、骨料、城内工业）、切换成本租约续签模式（数据中心、生命科学）与有效规模塔/网络地位（蜂窝塔、基础设施）。
| 公司 | 评分 | 毛利率 | ROE | CF/NI | FCF | 商誉/资产 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SPGSIMON PROPERTY GROUP, INC.2025 | C73 | — | 88.8% | 0.89x | $3.2B | 0.0% |
| PLDPROLOGIS, INC.2025 | D69 | — | 6.3% | 1.50x | $5.0B | — |
| AMTAMERICAN TOWER CORP /MA/2025 | D67 | — | 69.3% | 2.16x | $3.8B | 19.4% |
| CCICrown Castle Inc2025 | D66 | 97.3% | -27.2% | 6.89x | $2.9B | 16.3% |
| EQIXEQUINIX, INC.2025 | D66 | 51.1% | 9.5% | 2.90x | $-400M | 14.9% |
| CSGPCoStar Group2025 | F56 | 78.9% | 0.1% | 61.43x | $123M | 46.9% |
优秀 中等 较弱GM = 毛利率 · ROE = 净资产收益率 · CF/NI = 经营现金流/净利润 · FCF = 自由现金流 · GW/A = 商誉/总资产